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マンションが売れない|これからどうなる?

高層ビル風景

このところの東京地方は少しだけ天候が
安定していない傾向があるけれど、
全般的にはいい天気が続いていますね。
天気のよい週末は気分がさえますなー!


ところで史上最低水準の住宅ローン金利が
続いているのに・・・・・。。
そんなニュースが経済新聞を中心に話題の
核になっているのですが、実際の市場は。。


どーもマンション市場の現場は、超低金利の
実態とは裏腹に、ここにきてマンションの
売れ行きも底をつき停滞感が半端じゃない!
そんな状態が続いている!?


続いているというよりは特に今まで好調だった
新築マンション市場も、売れ行きがとまり、
じりじりと下げ続けているというのが
どーやら現状らしいのです。。。。


いったい何が原因で新築マンションの売上が
下がり続けてしまっているのでしょうか?
不動産ジャーナリスト:山下和之さんの
興味深い記事を拾ったので紹介しておきます。


一にも二にも、首都圏を中心に新築マンションの
価格が高くなり過ぎているからです。


2012年に4540万円だった全国新築マンションの
平均価格は、2015年には5518万円にまで上昇し、
この勢いは今年に入ってからも止まりません。
4月は5751万円ですからね。


東京カンテイが調べた新築マンションの年収倍率
(2014年)は、首都圏で9.68倍、近畿圏でも
7.95倍となっています。


2015年も新築価格は上昇したので首都圏で10倍を
超えているのは間違いありません。


年収のできれば5倍、多少無理をしても6倍、
7倍程度が限度といわれているだけに、
これではとても手が出ませんよね。


それでもバブル期のような年率二桁近い
賃金上昇株の高騰(日経平均で4万円近く)
による資産デフレなどで先行き見通しが
明るければ売れますが、
いまはそうではありません。


金利が1%以下に下がっても不安感の
ほうが強いのです。
いまは中国を中心とするアジアの
個人投資家の取得意欲も低減しています。


やはり総合的にみた先高感が弱まっていて、
投資的な魅力が乏しくなっていると思います。


いまのところ価格が下がる要素を見つけるのは
難しい。


新築マンションの分譲価格は、
土地の仕入れ値+建築費+分譲会社の
経費・利益で決定されます。


一昨年、昨年と高値で仕入れた土地上での
マンション販売が始まっていることに加え、
建築費も高止まりしていてゼネコンは
安値受注をしていません。


マンションを請けなくてもビルや復興事業などで
十分やっていけますからね。


東京カンテイによると、首都圏の新築価格は
1984年には2401万円だったものが、
1991年には6159万円まで上がって、
バブルが崩壊しました。


その後、価格は下がり年間供給も最盛期の
7万戸台から3万戸台まで減少。
価格も1999年には4000万円を切りました。


しかし下がっているうちは先行きの安心感が
ないので市場はなかなか動きません。


結局、バブル崩壊後は2000年代初頭に
3800万円台、3900万円台で横ばいになって
ようやく売れ行きが回復。


年間供給も急増して10万戸を超えたため、
再び先高感が高まって売れるように
なりました。


そして、2008年のリーマンショックまで
ミニバブルが発生しました。


今回は2012年の価格上昇時に4500万円台
だったので、少なくともそれと同水準か、
それ以下まで下がらないと、なかなか購入
意欲の拡大にはつながらないでしょうね。


年収600万円、700万円の中堅クラスの
会社員でも手が届く範囲といえます。
若干の頭金があれば5000万円台から
6000万円近くも可能でしょう。


しかし現在は住宅ローン金利が固定金利でも
1%程度で利用できる超低金利ですが、
2年後、3年後だと2%以上に上がっている
可能性も高い。


2%とすれば、借入可能額が減るので頭金が
あっても4500万円から5000万円までと
いったところが限度になるでしょう。


多少の時間をかけてそのあたりまで下がれば
買えるようになるのではないでしょうか。


バブル崩壊時には10年以上かかりましたし、
ミニバブル崩壊後も3年かかっていることを
考えると、今回も急激な変化というよりは、
じわじわと潮目が変わっていく可能性が
あります。


ただ、消費税の再引き上げが延期された
場合には、様子見動向が2年間
引き延ばされることになり、停滞感が
さらに強まる可能性もあります。
以上


いくら日本が関東主体に人口密度が濃い!
そーいう土地柄!?
人口密集度であってもこの数年間の様に
ぽんぽこマンションが売れる。。。。


そんな状態が続く方が不自然だといえるよね。
2020年の東京オリンピック開催に向けて
いよいよヤバいカウントダウンが
始まってきている現在・・・・!


時代の風を感じながら次への準備をできる人
そーいう人たちだけが、これからの時代も
今まで以上に軽やかに歩いていけるのかな?
1つハッキリしていることは・・・・!?


特にリーマン諸君の皆さんに言いたのは?
判断をみやまらないということ。。。。
これを間違えちゃうと家は高い物なので、
人生そのものがヤバくなっちゃうよね。。

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